第1章：城市综合体发展现状及问题16

1.1 城市综合体定义与发展历程16

1.1.1 城市综合体的定义16

（1）城市综合体定义16

（2）城市综合体特征16

（3）城市综合体分类18

（4）城市综合体价值19

1.1.2 城市综合体发展历程20

（1）早期雏形阶段21

（2）早期开发阶段21

（3）大规模孕育阶段22

（4）扩张元年分析23

1.2 城市综合体发展现状分析24

1.2.1 城市综合体存量市场分析24

（1）城市综合体存量市场规模24

（2）城市综合体存量区域属性25

（3）已开业城市综合体物业组合26

1.2.2 城市综合体增量市场分析27

（1）城市综合体增量市场规模27

（2）城市综合体增量市场预估28

（3）城市综合体增长特征分析28

1.3 城市综合体主要开发模式分析30

1.3.1 商务驱动模式分析30

（1）商务驱动型开发模式分析31

（2）商务驱动模式典型案例分析31

1.3.2 商业驱动模式分析31

（1）商业驱动型开发模式分析31

（2）商业驱动模式典型案例分析31

1.3.3 住宅驱动模式分析32

（1）住宅驱动型开发模式分析32

（2）住宅驱动模式典型案例分析32

1.3.4 文化驱动模式分析32

（1）文化驱动型开发模式分析32

（2）文化驱动模式典型案例分析32

1.3.5 休闲旅游驱动模式分析33

（1）休闲旅游驱动型开发模式分析33

（2）休闲旅游驱动模式典型案例分析33

1.3.6 娱乐驱动模式分析33

（1）娱乐驱动型开发模式分析33

（2）娱乐驱动模式典型案例分析34

1.3.7 会展驱动模式分析34

（1）会展驱动型开发模式分析34

（2）会展驱动模式典型案例分析34

1.3.8 复合驱动模式分析34

（1）复合驱动型开发模式分析34

（2）复合驱动模式典型案例分析35

1.4 城市综合体面临的主要挑战分析36

1.4.1 宏观配套缺失带来的挑战36

1.4.2 融资环境制约带来的挑战36

1.4.3 项目内涵缺失带来的挑战36

第2章：城市综合体发展环境分析38

2.1 城市综合体的经济环境分析38

2.1.1 行业与经济发展相关性38

2.1.2 近年GDP运行轨迹分析39

2.1.3 固定资产投资变动轨迹39

2.1.4 国家宏观经济发展预测40

（1）GDP增长趋势及贡献率预测40

（2）工业增加值及未来走势预测41

（3）固定资产未来投资走势预测42

2.1.5 国家宏观经济环境预警43

2.2 城市综合体的政策环境分析44

2.2.1 房地产调控政策及其影响44

2.2.2 信贷政策及其影响分析45

2.2.3 税收政策及其影响分析45

2.2.4 土地政策及其影响分析46

2.2.5 货币政策及其影响分析47

2.2.6 规划政策及其影响分析48

2.2.7 产业政策及其影响分析48

2.3 城市综合体的社会环境分析49

2.3.1 居民人均可支配收入分析49

2.3.2 居民消费支出结构变化趋势50

2.3.3 国民对生活环境要求的变化51

2.4 城市综合体的技术环境分析51

2.4.1 城市综合体绿色建筑技术创新51

2.4.2 城市综合体产品销售技术创新52

2.4.3 城市综合体建筑设计技术创新52

第3章：城市综合体发展主要影响因素53

3.1 城市综合体发展外部影响因素53

3.1.1 城市化水平对城市综合体的影响53

（1）行业与城市化进程相关性分析53

（2）近十年来我国城市化进程分析53

（3）未来国家城市化进程规划分析55

3.1.2 消费结构升级对城市综合体的影响55

3.1.3 产业结构调整对城市综合体的影响56

3.1.4 人口因素对城市综合体的影响57

（1）人口总量对城市综合体总量的影响57

（2）人口分布对城市综合体布局的影响57

（3）人口结构对综合体商业业态的影响58

3.2 城市综合体发展内部影响因素58

3.2.1 城市综合体行业在社会经济中的地位分析58

3.2.2 城市综合体行业发展特性分析59

3.2.3 城市综合体行业规模结构分析60

3.2.4 城市综合体行业数量结构分析62

3.2.5 城市综合体行业市场结构分析63

3.2.6 城市综合体行业组织结构分析64

3.3 城市综合体主要发展动力评估分析64

第4章：城市综合体投资价值分析模型66

4.1 商圈等级和规模的影响分析66

4.1.1 商圈理论及其作用分析66

（1）零售引力规律分析67

（2）商圈饱和度的分析67

4.1.2 商圈等级及规模的影响68

4.2 投资价值模型基本假设分析68

4.2.1 隐藏的前提条件分析68

4.2.2 直接的前提条件分析68

4.2.3 模型的约束条件分析69

4.3 投资价值模型的构建研究69

4.3.1 销售价值定位模型的构建69

4.3.2 单一业态的价值区间分析70

4.3.3 整体价值最佳规模及最佳区间的计算71

4.4 投资价值综合分析体系71

4.4.1 城市综合体投资模型指标设计的原则71

4.4.2 城市综合体投资模型指标体系的建立72

4.4.3 城市综合体投资评价模型的建立72

4.5 徐州世茂广场投资价值分析75

4.5.1 徐州世茂广场项目发展现状分析75

4.5.2 徐州世茂广场项目发展背景分析75

（1）世茂广场项目产品分析75

（2）世茂广场项目区位分析76

（3）世茂广场项目商圈分析77

（4）世茂广场项目消费能力分析78

（5）世茂广场项目投资价值评价80

4.6 城市综合体投资决策影响因素82

4.6.1 项目决策的柔性因素分析82

4.6.2 项目投资的不可逆性分析82

4.6.3 项目的不确定性因素分析82

（1）项目不确定性因素分析82

（2）项目不确定性因素来源83

1）市场供求因素分析83

2）城市规划因素分析83

3）政策影响因素分析83

4）经营管理能力的影响分析84

第5章：城市综合体投资风险及机会分析模型85

5.1 城市综合体行业投资风险识别85

5.1.1 城市综合体开发投资各阶段风险85

（1）城市综合体开发各阶段风险识别85

（2）城市综合体投资风险特征分析91

1）投资风险具有复杂多样性特征91

2）投资风险具有阶段性特征91

3）投资风险具有不均衡性特征92

4）投资风险具有可测可控性特征92

（3）城市综合体项目主要投资风险92

1）资金短缺风险分析93

2）供需失衡风险分析93

3）模式缺失风险分析94

4）项目运营风险分析94

5.1.2 城市综合体风险预估模式设计95

（1）风险预估与评价流程95

（2）风险预估的数学模型95

1）风险预估方案的计算基础95

2）风险预估方案的计算架构97

3）风险预估的模型架构设计97

（3）风险预估的CPRS模型98

1）CPRS模型的给分设计需求98

2）CPRS模型的给分标度设计99

3）标度评分方案的应用分析99

（4）风险预估的风险因素指标基准100

（5）风险对策的常见措施分析106

（6）CPRS结果在风险对策的应用108

5.2 城市综合体城市投资机会分析109

5.2.1 城市消费指标分析109

（1）社会消费品零售额分析109

（2）城市消费水平系数分析110

5.2.2 城市存量指标分析110

（1）主要城市存量指标分析111

（2）消费水平存量系数分析111

5.2.3 城市增量指标分析112

（1）城市增量指标分析112

（2）增量指标应用分析112

5.2.4 “现状饱和指数”分析113

（1）零售饱和指数IRS分析113

（2）多业态饱和指数分析114

5.2.5 “千人拥有商场面积”115

（1）“千人拥有商场面积”的含义115

（2）“千人拥有商场面积”评估依据分析116

（3）“千人拥有商场面积”与城市规划分析118

5.2.6 “逐级消费”的市场理论119

（1）“逐级消费”基本内容119

（2）“逐级消费”市场背景分析120

（3）“逐级消费”指导价值与意义120

第6章：城市综合体区域市场投资机会分析121

6.1 一线城市投资机会分析121

6.1.1 北京城市综合体投资机会分析121

（1）城市建设与发展规划分析121

（2）城市消费能力及潜力分析122

（3）城市综合体体量规模分析123

（4）区位特征与轨道交通分析125

（5）城市综合体物业组合分析126

（6）城市综合体增量市场分析127

（7）城市综合体市场需求分析128

（8）城市综合体投资机会分析129

6.1.2 上海城市综合体投资机会分析129

（1）城市建设与发展规划分析129

（2）城市消费能力及潜力分析130

（3）城市综合体体量规模分析131

（4）区位特征与轨道交通分析133

（5）城市综合体物业组合分析134

（6）城市综合体增量市场分析135

（7）城市综合体市场需求分析136

（8）城市综合体投资机会分析136

6.1.3 广州城市综合体投资机会分析137

（1）城市建设与发展规划分析137

（2）城市消费能力及潜力分析138

（3）城市综合体体量规模分析139

（4）区位特征与轨道交通分析141

（5）城市综合体物业组合分析142

（6）城市综合体增量市场分析143

（7）城市综合体市场需求分析143

（8）城市综合体投资机会分析144

6.1.4 深圳城市综合体投资机会分析144

（1）城市建设与发展规划分析144

（2）城市消费能力及潜力分析145

（3）城市综合体体量规模分析146

（4）区位特征与轨道交通分析147

（5）城市综合体物业组合分析148

（6）城市综合体增量市场分析149

（7）城市综合体市场需求分析150

（8）城市综合体投资机会分析150

6.2 二线城市投资机会分析151

6.2.1 成都城市综合体投资机会分析151

（1）城市建设与发展规划分析151

（2）城市消费能力及潜力分析151

（3）城市综合体体量规模分析152

（4）区位特征与轨道交通分析154

（5）城市综合体物业组合分析156

（6）城市综合体增量市场分析157

（7）城市综合体市场需求分析157

（8）城市综合体投资机会分析158

6.2.2 沈阳城市综合体投资机会分析158

（1）城市建设与发展规划分析158

（2）城市消费能力及潜力分析159

（3）城市综合体体量规模分析160

（4）区位特征与轨道交通分析162

（5）城市综合体物业组合分析163

（6）城市综合体增量市场分析164

（7）城市综合体市场需求分析164

（8）城市综合体投资机会分析165

……另有5个城市分析。

6.3 三线城市投资机会分析197

6.3.1 常州城市综合体投资机会分析197

（1）城市建设与发展规划分析198

（2）城市消费能力及潜力分析199

（3）城市综合体体量规模分析200

（4）区位特征与轨道交通分析201

（5）城市综合体物业组合分析201

（6）城市综合体增量市场分析201

（7）城市综合体市场需求分析201

（8）城市综合体投资机会分析201

6.3.2 宜昌城市综合体投资机会分析202

（1）城市建设与发展规划分析202

（2）城市消费能力及潜力分析203

（3）城市综合体体量规模分析204

（4）区位特征与轨道交通分析205

（5）城市综合体物业组合分析205

（6）城市综合体增量市场分析205

（7）城市综合体市场需求分析206

（8）城市综合体投资机会分析206

6.3.3 绍兴城市综合体投资机会分析206

（1）城市建设与发展规划分析206

（2）城市消费能力及潜力分析207

（3）城市综合体体量规模分析208

（4）区位特征与轨道交通分析208

（5）城市综合体物业组合分析208

（6）城市综合体增量市场分析208

（7）城市综合体市场需求分析209

（8）城市综合体投资机会分析209

第7章：城市综合体投资企业经验借鉴210

7.1 万达集团城市综合体经营策略借鉴210

7.1.1 企业主要发展概况210

7.1.2 企业经营能力分析214

7.1.3 企业产品线布局分析215

7.1.4 企业城市综合体项目建设状况216

7.1.5 企业城市综合体经营策略分析217

7.1.6 企业城市综合体代表项目分析218

7.1.7 企业经营状况优劣势分析221

7.1.8 企业最新发展动向分析221

7.2 凯德置地城市综合体经营策略借鉴223

7.2.1 企业主要发展概况223

7.2.2 企业经营能力分析224

7.2.3 企业产品线布局分析225

7.2.4 企业城市综合体项目建设状况225

7.2.5 企业城市综合体经营策略分析226

7.2.6 企业城市综合体代表项目分析227

7.2.7 企业经营状况优劣势分析227

7.2.8 企业最新发展动向分析228

7.3 恒隆地产城市综合体经营策略借鉴228

7.3.1 企业主要发展概况228

7.3.2 企业经营能力分析229

（1）企业主要指标分析230

（2）企业盈利能力分析230

（3）企业运营能力分析231

（4）企业偿债能力分析231

（5）企业发展能力分析232

7.3.3 企业产品线布局分析232

7.3.4 企业城市综合体项目建设状况233

7.3.5 企业城市综合体经营策略分析234

7.3.6 企业城市综合体代表项目分析236

7.3.7 企业经营状况优劣势分析237

7.3.8 企业最新发展动向分析237

……另有11家企业分析。

第8章：城市综合体发展前景及趋势预测327

8.1 城市综合体发展前景预判327

8.1.1 城市综合体行业的生命周期327

8.1.2 城市综合体行业的发展前景327

8.2 城市综合体发展趋势预测328

8.2.1 一二线城市综合体发展趋势328

8.2.2 三四线城市综合体发展趋势329

8.2.3 开发商城市综合体战略布局趋势329

8.2.4 海外资本城市综合体布局趋势330

8.2.5 城市综合体融资方式发展趋势331

8.3 城市综合体发展对策建议332

8.3.1 从政府角度，推进城市综合体投资开发332

（1）强化规划，促进城市综合体有序推进332

（2）强化招商，切实提高城市综合体开发品质332

（3）强化服务，为城市综合体开发提供有力保障332

（4）强化政策，增强对城市综合体开发的扶持力度333

（5）强化管理，促进城市综合体良好运营规划333

8.3.2 从开发主体角度，推进城市综合体投资开发333

（1）价值链管理的系统思维进行决策333

（2）项目开发中强调边界管理和变革333

（3）确保项目的开发速度与成功复制334

（4）确保项目的开发速度与建筑质量334

（5）营销领域建立客户管理思维335

图表目录

图表1：城市综合体的六大特征24

图表2：城市综合体按项目所处城市级别分类25

图表3：城市综合体按项目所处地段分类25

图表4：城市综合体按项目核心物业分类25

图表5：城市综合体按项目开发驱动模式分类26

图表6：中国城市综合体发展历程27

图表7：2017年底全国重点城市的城市综合体存量分布(单位：万平方米)31

图表8：2017年底全国18个重点城市的城市综合体具体存量(单位：万平方米，个)31

图表9：2017年底全国20个重点城市的城市综合体存量区域属性(按面积)(单位：%)32

图表10：2017年底轨道交通相对发达城市的城市综合体存量区域属性与轨道交通情况(按数量)(单位：%)33

图表11：2017年底全国20个重点城市的城市综合体区域属性与物业组合(单位：%)33

图表12：2011-2017年全国20个重点城市的城市综合体面积增长及预测情况(单位：万平方米)34

图表13：2011-2017年全国20个重点城市的城市综合体数量增长及预测情况(单位：个)34

图表14：2012-2018年全国20个重点城市的城市综合体增量预估(单位：万平方米)35

图表15：2012-2018年20个重点城市的城市综合体增量区域属性(按面积)(单位：万平方米)36

图表16：2012-2018年20个重点城市的城市综合体增量区域属性与轨道交通情况(按数量)(单位：%)36

图表17：2012-2018年20个重点城市的城市综合体增量区域属性与物业组合(单位：%)36

图表18：城市综合体的开发模式类型37

图表19：2011-2017年中国房地产开发投资对GDP的贡献率(单位： %)45

图表20：2011-2017年中国商业地产开发投资对GDP的贡献率(单位： %)45

图表21：2011-2017年中国国内生产总值增长速度(单位：万亿元，%)46

图表22：2012-2017年中国固定资产投资额及同比增长情况(单位：万亿元，%)47

图表23：2012-2018年中国GDP同比增速走势及预测(单位：%)48

图表24：2010-2017年中国规模以上工业增加值增速走势(单位：%)49

图表25：2011-2017年我国房地产调控政策一览表51

图表26：2011-2017年我国主要房地产行业税收政策52

图表27：2011-2017年我国主要相关土地政策53

图表28：2011-2017年我国城镇居民人均可支配收入(单位：元，%)56

图表29：2012-2017年我国城镇居民恩格尔系数变化趋势(单位：%)57

图表30：2012-2017年我国城镇化进程趋势(单位：%)60

图表31：2017年我国正处于城市化进程加速阶段(单位：%)61

图表32：2015和2030年我国城镇化率预测(单位：%)62

图表33：2012-2017年我国城镇居民消费性支出复合增速(单位：%)62

图表34：我国人均可支配收入与商业面积对应关系(单位：元，平方米)64

图表35：人口规模与商业网点配置对应关系表65

图表36：2011-2017年我国房地产开发投资在GDP中的占比(单位：%)66

图表37：我国城市综合体开发企业分布68

图表38：我国城市综合体开发企业规模结构68

图表39：2017年底我国20个重点城市的城市综合体数量结构(按城市)(单位：个，%)69

图表40：2017年底我国城市综合体开发企业数量结构70

图表41：我国城市综合体行业主要发展动力评估71

图表42：商圈的划定示意图73

图表43：城市综合体项目价值评估指标体系80

图表44：徐州世茂广场示意图82

图表45：徐州世茂广场区位图83

图表46：徐州地区商圈示意图84

图表47：2011-2017年徐州市GDP及同比增速(单位：亿元，%)85

图表48：2011-2017年徐州市城镇人居可支配收入及同比增速(单位：元，%)86

图表49：2011-2017年徐州市旅游收入及人数(单位：亿元，万人次)86

图表50：徐州世茂广场的评价结果87

图表51：徐州世茂广场各指标权重及隶属度87

图表52：城市综合体立项决策阶段风险分析表92

图表53：城市综合体土地获取阶段风险分析表93

图表54：城市综合体规划设计阶段风险分析表94

图表55：城市综合体建设施工阶段风险分析表95

图表56：城市综合体招商运营阶段阶段风险分析表97

图表57：我国城市综合体开发各融资方式的适用性100

图表58：我国城市综合体开发模式101

图表59：风险预估与评价流程102

图表60：某项目的风险因素“公众对项目进行抵抗或负面干预的可能性”估计情况103

图表61：某项目的风险因素“公众对项目进行抵抗或负面干预的可能性”风险值计算结果103

图表62：风险预估方案的CPRS模型104

图表63：CPRS的-8至8标度定义106

图表64：宏观环境所产生的影响风险因素(C1)指标基准108

图表65：市场环境所产生的影响风险因素(C2)指标基准109

图表66：地理环境所产生的影响风险因素(C3)指标基准110

图表67：项目内在情况所产生的影响风险因素(C4)指标基准111

图表68：项目建设技术所产生的影响风险因素(C5)指标基准112

图表69：城市综合指标类别表116

图表70：“千人拥有商场面积”指标解析表123

图表71：“千人拥有商场面积”“基础值”简表(单位：万人，万平方米，平方米)124

图表72：“逐级消费”市场结构图126

图表73：2011-2017年北京市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%)129

图表74：2011-2017年北京市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%)129

图表75：2017年底北京城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米)130

图表76：2017年底北京市城市综合体项目分布图130

图表77：2017年底北京市城市综合体项目列表(单位：万平方米)131

图表78：2017年底北京已开业城市综合体特征(单位：%)132

图表79：2017年底北京未开业城市综合体特征(单位：%)133

图表80：2017年底北京已开业综合体物业组合(单位：%)133

图表81：2017年底北京未开业城市综合体物业组合(单位：%)134

图表82：2011-2017年北京城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米)134

图表83：2017年底北京市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米)135

图表84：2011-2017年上海市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%)137

图表85：2011-2017年上海市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%)137

图表86：2017年底上海城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米)138

图表87：2017年底上海市城市综合体项目分布图138

图表88：2017年底上海市城市综合体项目列表139

图表89：2017年底上海已开业城市综合体特征(单位：%)140

图表90：2017年底上海未开业城市综合体特征(单位：%)141

图表91：2017年底上海已开业综合体物业组合(单位：%)141

图表92：2017年底上海未开业城市综合体物业组合(单位：%)142

图表93：2012-2017年上海城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米)142

图表94：2017年底上海市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米)143

图表95：广州市市域城镇体系规划144

图表96：2011-2017年广州市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%)145

图表97：2011-2017年广州市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%)146

图表98：2017年底广州城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米)146

图表99：2017年底广州市城市综合体项目分布图147

图表100：2017年底广州市城市综合体项目列表147

图表101：2017年底广州已开业城市综合体特征(单位：%)148

图表102：2017年底广州未开业城市综合体特征(单位：%)148

图表103：2017年底广州已开业综合体物业组合(单位：%)149

图表104：2017年底广州未开业城市综合体物业组合(单位：%)149

图表105：2011-2018年广州城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米)150

图表106：2017年底广州市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米)150

图表107：2011-2017年深圳市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%)152

图表108：2012-2017年深圳市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%)152

图表109：2017年底深圳城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米)153

图表110：深圳市城市综合体项目分布图153

图表111：2017年底深圳市城市综合体项目列表154

图表112：2017年底深圳已开业城市综合体特征(单位：%)155

图表113：2017年底深圳未开业城市综合体特征(单位：%)155

图表114：2017年底深圳已开业综合体物业组合(单位：%)156

图表115：2017年底深圳未开业城市综合体物业组合(单位：%)156

图表116：2011-2017年深圳城市综合体体量走势及预测(单位：万平方米)156

图表117：2017年底深圳市在建或拟建城市综合体主要地区分布(单位：万平方米)157

图表118：2011-2017年成都市社会消费品零售总额及同比增速(亿元，%)159

图表119：2012-2017年成都市城镇居民人均可支配收入及同比增速(元，%)159

图表120：2017年底成都城市综合体体量主要地区分布(单位：万平方米)160

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